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關于特色小鎮(zhèn)的土地政策運用解析
有關數據顯示，特色小鎮(zhèn)在我國已然成為萬億元級別的產業(yè)新風口，是全國建制鎮(zhèn)的佼佼者，伴隨的風險也不小。其中一項很大的風險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮(zhèn)，都不可能飄在空中，最終得落到土地上。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展已然成為亟待破解的難題。按照現行政策，中鐵城際小編羅列出了五種實用的用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。
方案一：使用存量國有建設用地
1、批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續(xù)，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。
2、國有土地劃撥，即行政方式。
3、國有土地使用權出讓。
4、國有土地租賃。
5、國有土地使用權作價出資或入股。
除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協議方式配置。
方案二：圈內農用地辦理轉用、征收手續(xù)后依法提供給具體項目
土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設用地，被稱為“圈內用地”。為實施規(guī)劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。
方案三：圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設用地范圍外土地的，經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。
方案四：使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續(xù)轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。
方案五：直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地。
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設施用地。
2、村民住宅。
3、集體經濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)的。
4、以集體經濟組織為主體開發(fā)建設公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產業(yè)，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產業(yè)的。
5、在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經營性項目。
6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂；也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
方案一：使用存量國有建設用地
1、批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續(xù)，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。
2、國有土地劃撥，即行政方式。
3、國有土地使用權出讓。
4、國有土地租賃。
5、國有土地使用權作價出資或入股。
除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協議方式配置。
方案二：圈內農用地辦理轉用、征收手續(xù)后依法提供給具體項目
土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設用地，被稱為“圈內用地”。為實施規(guī)劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。
方案三：圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設用地范圍外土地的，經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。
方案四：使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續(xù)轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。
方案五：直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地。
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設施用地。
2、村民住宅。
3、集體經濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)的。
4、以集體經濟組織為主體開發(fā)建設公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產業(yè)，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產業(yè)的。
5、在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經營性項目。
6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂；也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
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