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      現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃建設思路

      新聞時間:2018-05-29 文章來源: 文章作者:ztcjjt
      現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃建設思路
      物流園區(qū)規(guī)劃建設物流園區(qū)規(guī)劃建設
      現(xiàn)代物流必須以周邊發(fā)達的現(xiàn)代制造業(yè)為基礎,才有物可流;必須以發(fā)達的海、陸、空交通骨架為依托,才有物能流;必須以良好的區(qū)位優(yōu)勢為條件,才有物必流;必須以發(fā)達的信息、旅游、住宿、購物等現(xiàn)代服務業(yè)及公正、有效的司法、行政為保障,才能物暢其流。 我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展從起步開始就具有強烈的“中國特色”,其中最具爭議也是最具“熱點效應”的話題之一就是“物流園區(qū)”的建設。由于世界各地經(jīng)濟發(fā)達國家均為純市場經(jīng)濟國家,因此物流業(yè)發(fā)展完全遵循市場供需均衡發(fā)展規(guī)律,經(jīng)過漫長的市場磨合發(fā)展,形成了“企業(yè)物流”與“物流企業(yè)”這樣一組簡單明了的供需關系,并且已融入供應鏈中。
      在中國,一方面因為物流需求不夠旺盛,物流供應能力不強水平不高,物流市場供需適應度與發(fā)達國家(地區(qū))的差距十分明顯;另一方面,我國仍處于社會主義市場經(jīng)濟轉型期,市場自身發(fā)展力較弱,政府調控推進力較強。
      在此情況下,全國各地政府紛紛規(guī)劃建設物流園區(qū)、中心等大規(guī)模物流節(jié)點(部分地區(qū)定義為物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)),并引起必要性的爭議和能否成功的疑問。
      我國物流園區(qū)建設存在的主要問題
      目前國內大多數(shù)物流園區(qū)開發(fā)遭遇著“雷聲大、雨點小”的困惑和尷尬。這些倉促上馬、占用大片規(guī)劃用地、動輒十數(shù)億乃至上百億元投資的物流園區(qū)項目是否經(jīng)過了詳細的調研和考察?這里面有多少是政府的“形象工程”?是否產(chǎn)生了預期的經(jīng)濟和社會效益?
      究其原因,很多物流園區(qū)先做控規(guī)、再招商。工程控制性規(guī)劃更多的是從工程可行性和技術角度給出園區(qū)的土地控制、功能區(qū)域、建筑指標等數(shù)據(jù),而忽略了園區(qū)的市場和客戶需求。市場需求是任何物流園區(qū)成長的關鍵和根本,忽略了市場需求,直接導致物流園區(qū)招商引資效率和效果不佳。
      現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃建設的必要性
      1.物流園區(qū)的定義
      根據(jù)國內外發(fā)展的情況,物流園區(qū)可定義為形成社會化規(guī)?;奈锪鳂I(yè)集聚地區(qū)。應基本符合下列要求:
      主要提供社會化公共物流服務;
      眾多物流企業(yè)集聚;
      完善的綜合物流功能;
      較高的物流服務水平;
      較強的物流集聚效應;
      較明顯的物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
      國家標準術語(2006版)中物流園區(qū)的定義則是:
      為了實現(xiàn)物流設施集約化和物流運作共同化、或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域、集中建設的物流設施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物流集結地。
      2.物流園區(qū)的分類
      我國物流園區(qū)宜分為:
      (1)交通服務型:又可分為空港物流園區(qū)、海港物流園區(qū)、路港(陸上交通運輸樞紐)物流園區(qū);
      (2)產(chǎn)業(yè)服務型;
      (3)商貿服務型;
      (4)綜合服務型;
      3.物流園區(qū)建設的意義
      科學規(guī)劃的物流園區(qū)建設將分布于城鄉(xiāng)各個角落的物流結點統(tǒng)一起來,通過功能整合、技術創(chuàng)新、規(guī)模運作,有利于:打造順暢物流系統(tǒng)支持當?shù)噩F(xiàn)代制造和商貿流通業(yè)降低生產(chǎn)流通成本、提高供應鏈整體效率,提高整體經(jīng)濟素質和效率;減少物流系統(tǒng)給城市發(fā)展造成的負面影響,改善城市的交通、生態(tài)環(huán)境、城市的景觀和優(yōu)化城市的功能布局,增強城市的綜合競爭力;營造物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)良投資環(huán)境,促進第三方物流業(yè)發(fā)展,推進物流產(chǎn)業(yè)的社會化、現(xiàn)代化、集約化、專業(yè)化;政府各職能部門進駐物流園區(qū),有利于政府的宏觀指導和企業(yè)的規(guī)范運作;物流園區(qū)建設的得益者。
      政府:將物流園區(qū)作為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要抓手、突破口、增長點等,作為宏觀調控重點項目,也是支持保障其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎條件,注重社會效益與整體效益;
      投資開發(fā)商:將物流園區(qū)作為物流地產(chǎn)開發(fā)、物流產(chǎn)業(yè)運作、物流延伸產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等投資開發(fā)項目;
      生產(chǎn)與流通企業(yè):享受物流業(yè)集聚帶來的規(guī)模效應,包括成本下降、水平提高、物流供應商選擇增加、功能優(yōu)化等;
      物流企業(yè):享受物流業(yè)集聚帶來的規(guī)模效應、表現(xiàn)為良好的競爭與協(xié)作環(huán)境、良好的政策與服務效應、配套與基礎設施完善、環(huán)境完善;
      其他企業(yè):共享物流業(yè)集聚帶來的房地產(chǎn)升值、服務業(yè)完善、就業(yè)機會增多、交通條件改善等;
      本地居民:共享人流、物流集聚帶來的商機,如餐飲、住宿、商務、商貿、文化、娛樂等。
      由此可以得出我國物流園區(qū)規(guī)劃建設的必要性結論:
      根據(jù)我國國情特色,科學合理的規(guī)劃建設數(shù)量適當、規(guī)模適度、布局適宜、功能適中的現(xiàn)代物流園區(qū)。有助于政府宏觀調控與重點突破,有助于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與土地開發(fā)升值,有助于當?shù)匚锪鳂I(yè)發(fā)展的優(yōu)化組合。
      就在我國物流園區(qū)建設引起爭議之時,經(jīng)濟發(fā)達國家早已開始重視現(xiàn)代物流園區(qū)(基地、團地)的規(guī)劃建設。如德國、日本等。
      物流園區(qū)規(guī)劃建設思路
      1. 物流園區(qū)選址
      作為特殊的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),在物流需求量充分大(當然是按動態(tài)發(fā)展的背景)的前提下,選址無疑是關鍵的第一步。根據(jù)國內物流園區(qū)規(guī)劃建設的成功經(jīng)驗與失敗波折來看,綜合物流選址的基本原則是:
      (1)位于城市中心區(qū)的邊緣地區(qū)
      一般設在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線(繞城干道)附近,既有利于城市內外物流的流通轉換,又能保護城市中心區(qū)的交通環(huán)境、土地開發(fā)、生態(tài)環(huán)境等。
      (2)位于內外交通樞紐附近
      設在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線與放射干道交叉點(城市交通樞紐),且在城市對外交通的主要通道與節(jié)點附近,如鐵路(貨運站、編組站)、高速公路(出入口、立體交叉)、國道或省道交叉口、空港、水運港口等。
      (3)位于城市物流的主要發(fā)生源節(jié)點附近
      設在有較大物流量產(chǎn)生、吸引、集疏的區(qū)域,如大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型市場、大型交通樞紐等物資集散源頭。
      (4)位于土地可開發(fā)資源較好的地區(qū),盡可能選擇非農保地。
      (5)位于經(jīng)營管理水平較高,成本較低的地區(qū)。
      2. 物流園區(qū)規(guī)劃
      物流園區(qū)規(guī)劃:
      (1)不是單純的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃;
      (2)有別于國家和區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃;
      (3)不同于工業(yè)與房地產(chǎn)園區(qū)規(guī)劃;
      3.物流園區(qū)的建設思路
      創(chuàng)新源物流策劃機構是國內最早從事物流園區(qū)咨詢規(guī)劃的專業(yè)顧問團隊,憑借“6年行業(yè)咨詢經(jīng)驗”和“十幾個各地成功案例”,以“嚴謹求實、互動創(chuàng)新”的規(guī)劃咨詢理念有機會參與到貴物流園區(qū)的開發(fā)建設中。關于園區(qū)開發(fā)建設思路,我們認為:以科學規(guī)劃為前提,以合理的市場定位為立足點,以突出的功能為亮點,以項目合理投資收益為基礎;打造園區(qū)服務平臺,從投資商、運營商和經(jīng)營商等利益相關方角度完善園區(qū)投資環(huán)境;以提高園區(qū)運營效率為根本,堅持“建設在區(qū)內,發(fā)展在區(qū)外”的原則,積極開展招商和業(yè)務拓展活動;
      建立健全園區(qū)管理體制,堅持政企分開,引入市場運行機制;樹立園區(qū)品牌形象,走品牌化發(fā)展的道路;搭建園區(qū)信息平臺,高標準建立信息化物流園區(qū);因此,園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃決定市場定位,市場定位決定功能定位,功能定位決定用地規(guī)模及土地功能性質,土地功能性質決定園區(qū)各地塊項目開發(fā)的詳規(guī)。

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